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Dans un monde globalisé où les transports sont faciles et abordables, de plus en plus de familles s’installent à Barcelone ou à Valence, ou disposent d’une résidence secondaire dans une des multiples stations balnéaires espagnoles. Dans ce contexte, de nombreuses agences immobilières proposent des services en français pour l’accompagnement dans l’achat d’un bien immobilier en Espagne.

Pour autant, une acquisition immobilière ne se fait pas à la légère et un accompagnement juridique est recommandé pour éviter des déconvenues qui peuvent se révéler coûteuses. En Espagne, le rôle du notaire est plus réduit qu’il ne l’est en France, ce sont donc les avocats qui garantissent la sécurisation de l’acquisition. Aussi, il est important pour les particuliers, qui se retrouvent dans un environnement culturel totalement différent du leur, d’être accompagnés par un professionnel du droit qui se chargera des négociations avec les professionnels de l’immobilier et les avocats des vendeurs.

M&B Avocats vous proposent des recommandations pour l’acquisition de biens immobiliers résidentiels :

• Ne jamais rien signer sans avoir consulté un avocat : En effet, une fois la visite d’un bien qui plaît à l’acheteur effectuée, les agences font signer à ce dernier un document de réservation et font payer une somme déterminée (en général égale à 1% du prix de vente, sauf dans des cas de biens de forte valeur où ce pourcentage peut être réduit), en échange du retrait du bien sur le marché. Il est fondamental que ce document indique l’offre qui est faite (surtout si elle est différente du prix proposé), et l’obligation pour l’agence de restituer le montant versé en cas de non réalisation de l’opération. Il est également important de vérifier que ce document ne met aucune obligation à la charge du potentiel acheteur.

• Bien négocier son contrat d’arrhes : En Espagne, il n’existe pas de droit de préemption administratif, donc pas de délai incompressible de deux mois pour que se prononce l’administration, comme en France. La pratique usuelle est de signer un contrat d’arrhes sous-seing privé, en application duquel l’acheteur verse 10% du prix du bien immobilier. Dans le cas où l’opération ne se ferait pas pour une raison imputable à l’acheteur, cette somme reste acquise au vendeur. Il est donc extrêmement important de bien négocier les termes de ce contrat, en ménageant des possibilités de sortie pour l’acquéreur sans pénalité (soit avec restitution des sommes versées) dans les cas où le bien ne serait pas conforme aux normes urbanistiques et administratives, les charges de copropriété seraient trop élevées, le financement requis ne serait pas obtenu, etc… Si l’opération ne se réalise pas pour une cause imputable au vendeur, celui-ci s’engage à restituer les 10% reçus et à verser une somme équivalente à l’acheteur.

• En pratique, le versement de cette partie du prix se fait directement entre les mains du vendeur, et non pas chez un notaire. Il convient donc d’être particulièrement vigilant sur la rédaction du contrat d’arrhes et sur la sélection des intermédiaires. Il est toujours possible toutefois de demander la constitution d’un séquestre, même si cette demande a de grandes chances de se heurter à une résistance importante du vendeur et des intermédiaires, peu familiarisés et donc méfiants à l’égard de cette pratique. Il est à considérer que cela renchérira les frais juridiques de l’opération, puisqu’il sera nécessaire de rédiger et de négocier le séquestre.

• Il est également fondamental de faire vérifier par un avocat la conformité du bien immobilier aux normes administratives et urbanistiques. Cette vérification implique une consultation des registres administratifs de la municipalité dans laquelle est situé le bien immobilier, ce qui peut prendre plusieurs semaines. Cette étape ne doit pas être négligée, des cas de construction non autorisées et non régularisables, des agrandissements ou des piscines « sauvages », des bâtiments dont les inspections obligatoires n’avaient pas été réalisées ont déjà été notés… Toutes ces circonstances contribuent à diminuer fortement la valeur du bien, et doivent être connues afin que la décision d’acquérir soit prise en connaissance de cause.

• En cas de copropriété, nous recommandons une étude du règlement de copropriété et une vérification des possibles investissements générateurs de frais qui auraient été décidés peu avant l’opération, ainsi que du fait qu’aucun des copropriétaires n’est en retard du paiement des charges.

• Enfin, il est important de vérifier que toutes les conditions particulières de l’opération, ainsi que sa fiscalité sont retranscrites dans l’acte notarié d’acquisition.

L’acquisition d’un bien immobilier est donc une opération qui doit être envisagée avec le plus d’objectivité possible, ce qui est parfois difficile quand, séduits par un bien et pressés par les intermédiaires, les acheteurs se laissent souvent emporter et se retrouvent engagés sans avoir cerné toutes les conséquences de leur engagement. En cela, l’accompagnement d’un professionnel permet une analyse plus posée, une vision extérieure et avertie qui permet d’assurer un investissement réussi. Une fois toutes ses étapes passées, il ne reste plus aux heureux propriétaires qu’à jouir paisiblement de leur résidence ou de leur investissement en Espagne !

CONTACT

Virginie Molinier

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