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Étiquette : avocat en espagne

20 Fév 2017

Aquit Legal, un bureau d’avocats de droit français et espagnols.

by Yohan Leuthold | with 0 Comment | in Conseils juridiques, Démarches Administratives, Protection Juridique
Aquit Legal, un bureau d’avocats de droit français et espagnols.

Aquit Legal est un bureau d’avocats qui propose un service en français par des professionnels de droit français et espagnols qui sont connaisseurs de la culture des deux pays. Marine Fossé, responsable du French Desk d’Aquit Legal nous fait part de l’importance du rôle du notaire lors d’un achat immobilier en Espagne…

 

Quelles sont les différences entre le notaire espagnol et le notaire français, dans le cadre d’une acquisition immobilière en Espagne ?

Le climat ensoleillé, les paysages paradisiaques, la plage…Il fait bon vivre en Espagne ! Les côtes hispaniques dont la Costa Brava et les immeubles vues sur la mer attirent de plus en plus l’attention. Notamment par un marché immobilier qui, malgré la reprise de l’activité, reste bon marché et très attractif pour les français.

Réaliser un achat immobilier demande cependant une certaine prudence et précaution pour sécuriser sa transaction. En France, le notaire a le rôle d’encadrer toute la transaction immobilière et d’en protéger chacune des parties. En Espagne, le notaire a une fonction différente qu’il est important de savoir avant d’acquérir un bien immobilier dans ce pays.

Le rôle du notaire espagnol

L’intervention d’un notaire espagnol est indispensable pour réaliser une acquisition immobilière en Espagne. Le contrat de vente, signé devant notaire, est un document public, authentique et irréfutable. C’est à dire que le notaire procure au contrat efficacité et force probante envers les tiers et toute autorité publique ou juridique, autant sur le fond que sur la forme.

Le notaire espagnol est chargé d’élaborer l’acte de vente en certifiant sa conformité, sa validité et de garantir la sécurité juridique.

Avant tout, le notaire vérifie l’identité, la capacité et la légitimité des parties de l’acte de vente et contrôle l’authenticité des documents annexés.

Il intervient également dans les dernières étapes du processus d’achat en chargeant un gestionnaire du paiement des impôts sur la transmission patrimoniale et l’inscription de la transaction au registre de propriété.

L’acheteur français a pour habitude que le notaire, dans le cadre d’une acquisition immobilière, encadre le processus de vente, analyse la situation de la propriété, objet de la vente, et le conseille sur ses propres intérêts. Cependant, en Espagne, le rôle du notaire est différent car c’est un officier de justice représentant l’Etat. En ce sens, il a une position impartiale sur la situation et ne protège donc pas les intérêts des parties de manière à ne favoriser ni l’acheteur, ni le vendeur. Sa fonction est d’assurer la conformité de l’acte de vente au regard de la loi.

 C’est pourquoi, il est conseillé de se munir d’un avocat chargé de la protection de son acquisition. Aquit Legal est compétent pour sécuriser votre opération immobilière.

 

Le paiement du prix de vente lors d’une acquisition immobilière

 

En Espagne, le paiement du prix de vente diffère du mode de paiement français. Une pratique, qui peut perturber l’acquéreur français s’il n’a pas été prévenu de ces différences.

Si en France, le paiement de l’acquisition est versé directement sur le compte bancaire du notaire pour qu’ensuite, celui-ci le verse à sont tour sur le compte du vendeur, le jour de la signature de l’acte de vente; en Espagne, le notaire n’a pas pour habitude de recevoir le prix de vente. Le paiement se fait par chèque bancaire ou virement au nom et sur le comte du vendeur. Le notaire atteste alors du paiement dans l’acte officiel de vente.

C’est pourquoi, il peut être demandé à l’acquéreur français d’ouvrir un compte espagnol afin notamment de rassurer le vendeur par un chèque d’une banque qui lui ait connu, de faciliter la transaction bancaire et d’éviter que des frais de commission bancaire (souvent élevés) soient à la charge du vendeur.

Aquit Legal recommande que, dans le cadre d’un virement bancaire transfrontalier, tant sur le compte bancaire du vendeur ou sur le compte bancaire espagnol de l’acquéreur, il est très important d’assurer auprès de sa banque française, la traçabilité des fonds ainsi que d’identifier l’origine de ces fonds conformément à la loi de prévention de blanchiment de capital.

 

 

Le paiement des honoraires du notaire espagnol

 

En pratique, les honoraires du notaire sont à la charge de l’acquéreur. Ces honoraires sont à régler le jour de la signature de l’acte de vente.

Le montant des honoraires est fixé par la loi espagnole et ne peut être modifié. Dans le cadre d’une vente immobilière, les notaires doivent appliquer une échelle tarifaire qui varie selon le prix de vente de l’immeuble.

Il faut également rappeler qu’une fois l’acte de vente signé par les parties, le notaire charge un gestionnaire pour le paiement des impôts et l’inscription de la transaction au registre de propriété. C’est pourquoi, les honoraires du notaire, du centre de gestion, du registre de propriété ainsi que le montant des impôts sur la transmission de patrimoine (environ 10 à 12% du prix de vente de la propriété) sont évalués de façon approximative sous la forme d’une provision de fonds. Dans le cas d’une surélévation de ce montant, la différence sera remboursée à l’acquéreur lors de la remise du document officiel de l’acte de vente. Dans le cas d’une sous-élévation, l’acquéreur devra alors verser la différence. Cependant, la provision de fonds est toujours évaluée à la hausse pour éviter ce dernier cas.

Les autres intervenants permettant la protection d’une acquisition immobilière

Divers professionnels peuvent être amenés à intervenir lors d’une transaction immobilière, tel que l’agent immobilier concernant la négociation du prix de vente ou l’architecte pour le respect des normes urbanistiques par exemple.

Néanmoins, concernant la protection de son acquisition, l’avocat, expert en droit immobilier, est le professionnel le plus adapté. C’est lui qui assure la sécurité de l’opération en protégeant les intérêts de la partie qu’il défend. Aquit Legal peut vous accompagner dans toutes les étapes du processus d’achat immobilier. Il peut intervenir comme un négociateur, un intermédiaire ou un représentant de l’acquéreur français à l’acte de vente. L’avocat sécurise l’opération notamment par la rédaction du compromis de vente et par la coordination avec le notaire et révision de l’acte de vente. En effet, ce professionnel commence par l’analyse de la situation générale de l’immeuble afin de détecter et d’empêcher les risques qui pourraient survenir lors de la signature de l’acte de vente. Il vérifie également que la propriété n’est grevée d’aucune dette, impayé ou toute autre charge et obligation allant à l’encontre de l’acquéreur.

L’avocat peut également avoir un rôle de conseiller dans le domaine fiscal ou de succession pouvant être engendré par une transaction immobilière internationale. Une fois l’achat est finalisé, il est nécessaire d’assurer le bien, Aquit Legal dispose d’un collaborateur expert INOV Expat, un cabinet de courtage en assurances qui pourra vous conseiller et se charger de toute la gestion du contrat et des sinistres toujours en français.

Ainsi, le notaire et l’avocat, bien que différents, ont tous deux une fonction essentielle et complémentaire pour réaliser dans les meilleures conditions possibles une acquisition immobilière en Espagne. Aquit Legal  peut vous assister dans votre acquisition en tant qu’avocat expert en droit immobilier et ainsi assurer conseil et protection dans votre langue maternelle.

Pour obtenir plus d’informations sur l’achat d’un bien immobilier et comment Aquit Legal peut vous aider, vous pouvez contactez Marine Fossé :

Email : marine.fosse@aquitlegal.com

Web : http://www.aquitlegal.com/es/french-desk

Web : http://www.avocat-france-espagne.com/

Adresse: Av. Diagonal 622, 2º1ªA 08021 Barcelona

Tel. (+34) 93 240 56 59

Fax. (+34) 93 209 60 15

18 Juil 2016

Pourquoi faire appel à un avocat pour un achat immobilier ?

by Natalia Gladkova | with 0 Comment | in Habitation
Pourquoi faire appel à un avocat pour un achat immobilier ?


L’achat de biens immobiliers en Espagne, que ce soit dans une perspective d’investissement à visée locative, ou pour en jouir comme d’une résidence, représente pour les Français une bonne opportunité de placement. Ajoutés aux prix intéressants, le climat, la proximité géographique et le mode de vie à l’espagnole séduisent les français et les étrangers en général.

Dans un monde globalisé où les transports sont faciles et abordables, de plus en plus de familles s’installent à Barcelone ou à Valence, ou disposent d’une résidence secondaire dans une des multiples stations balnéaires espagnoles. Dans ce contexte, de nombreuses agences immobilières proposent des services en français pour l’accompagnement dans l’achat d’un bien immobilier en Espagne.

Pour autant, une acquisition immobilière ne se fait pas à la légère et un accompagnement juridique est recommandé pour éviter des déconvenues qui peuvent se révéler coûteuses. En Espagne, le rôle du notaire est plus réduit qu’il ne l’est en France, ce sont donc les avocats qui garantissent la sécurisation de l’acquisition. Aussi, il est important pour les particuliers, qui se retrouvent dans un environnement culturel totalement différent du leur, d’être accompagnés par un professionnel du droit qui se chargera des négociations avec les professionnels de l’immobilier et les avocats des vendeurs.

M&B Avocats vous proposent des recommandations pour l’acquisition de biens immobiliers résidentiels :

  • Ne jamais rien signer sans avoir consulté un avocat : En effet, une fois la visite d’un bien qui plaît à l’acheteur effectuée, les agences font signer à ce dernier un document de réservation et font payer une somme déterminée (en général égale à 1% du prix de vente, sauf dans des cas de biens de forte valeur où ce pourcentage peut être réduit), en échange du retrait du bien sur le marché. Il est fondamental que ce document indique l’offre qui est faite (surtout si elle est différente du prix proposé), et l’obligation pour l’agence de restituer le montant versé en cas de non réalisation de l’opération. Il est également important de vérifier que ce document ne met aucune obligation à la charge du potentiel acheteur.
  • Bien négocier son contrat d’arrhes : En Espagne, il n’existe pas de droit de préemption administratif, donc pas de délai incompressible de deux mois pour que se prononce l’administration, comme en France. La pratique usuelle est de signer un contrat d’arrhes sous-seing privé, en application duquel l’acheteur verse 10% du prix du bien immobilier. Dans le cas où l’opération ne se ferait pas pour une raison imputable à l’acheteur, cette somme reste acquise au vendeur. Il est donc extrêmement important de bien négocier les termes de ce contrat, en ménageant des possibilités de sortie pour l’acquéreur sans pénalité (soit avec restitution des sommes versées) dans les cas où le bien ne serait pas conforme aux normes urbanistiques et administratives, les charges de copropriété seraient trop élevées, le financement requis ne serait pas obtenu, etc… Si l’opération ne se réalise pas pour une cause imputable au vendeur, celui-ci s’engage à restituer les 10% reçus et à verser une somme équivalente à l’acheteur.
  • En pratique, le versement de cette partie du prix se fait directement entre les mains du vendeur, et non pas chez un notaire. Il convient donc d’être particulièrement vigilant sur la rédaction du contrat d’arrhes et sur la sélection des intermédiaires. Il est toujours possible toutefois de demander la constitution d’un séquestre, même si cette demande a de grandes chances de se heurter à une résistance importante du vendeur et des intermédiaires, peu familiarisés et donc méfiants à l’égard de cette pratique. Il est à considérer que cela renchérira les frais juridiques de l’opération, puisqu’il sera nécessaire de rédiger et de négocier le séquestre.
  • Il est également fondamental de faire vérifier par un avocat la conformité du bien immobilier aux normes administratives et urbanistiques. Cette vérification implique une consultation des registres administratifs de la municipalité dans laquelle est situé le bien immobilier, ce qui peut prendre plusieurs semaines. Cette étape ne doit pas être négligée, des cas de construction non autorisées et non régularisables, des agrandissements ou des piscines « sauvages », des bâtiments dont les inspections obligatoires n’avaient pas été réalisées ont déjà été notés… Toutes ces circonstances contribuent à diminuer fortement la valeur du bien, et doivent être connues afin que la décision d’acquérir soit prise en connaissance de cause.
  • En cas de copropriété, nous recommandons une étude du règlement de copropriété et une vérification des possibles investissements générateurs de frais qui auraient été décidés peu avant l’opération, ainsi que du fait qu’aucun des copropriétaires n’est en retard du paiement des charges.
  • Enfin, il est important de vérifier que toutes les conditions particulières de l’opération, ainsi que sa fiscalité sont retranscrites dans l’acte notarié d’acquisition.

L’acquisition d’un bien immobilier est donc une opération qui doit être envisagée avec le plus d’objectivité possible, ce qui est parfois difficile quand, séduits par un bien et pressés par les intermédiaires, les acheteurs se laissent souvent emporter et se retrouvent engagés sans avoir cerné toutes les conséquences de leur engagement. En cela, l’accompagnement d’un professionnel permet une analyse plus posée, une vision extérieure et avertie qui permet d’assurer un investissement réussi. Une fois toutes ses étapes passées, il ne reste plus aux heureux propriétaires qu’à jouir paisiblement de leur résidence ou de leur investissement en Espagne !

 

CONTACT

Virginie Molinier

M&B Abogados

v.molinier@mbabogados.eu

www.mbabogados.eu

www.mbavocats.eu

 

Vous voulez un accompagnement de A à Z pour l’achat de votre bien ? Pourquoi ne pas faire appel à un chasseur immobilier ?

Une fois votre bien acquis, n’oubliez pas de bien l’assurer, pour plus d’informations cliquez ici:

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