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Aquit Legal, un bureau d’avocats de droit français et espagnols.

Aquit Legal est un bureau d’avocats qui propose un service en français par des professionnels de droit français et espagnols qui sont connaisseurs de la culture des deux pays. Marine Fossé, responsable du French Desk d’Aquit Legal nous fait part de l’importance du rôle du notaire lors d’un achat immobilier en Espagne…

Quelles sont les différences entre le notaire espagnol et le notaire français, dans le cadre d’une acquisition immobilière en Espagne ?

Le climat ensoleillé, les paysages paradisiaques, la plage…Il fait bon vivre en Espagne ! Les côtes hispaniques dont la Costa Brava et les immeubles vues sur la mer attirent de plus en plus l’attention. Notamment par un marché immobilier qui, malgré la reprise de l’activité, reste bon marché et très attractif pour les français.

Réaliser un achat immobilier demande cependant une certaine prudence et précaution pour sécuriser sa transaction. En France, le notaire a le rôle d’encadrer toute la transaction immobilière et d’en protéger chacune des parties. En Espagne, le notaire a une fonction différente qu’il est important de savoir avant d’acquérir un bien immobilier dans ce pays.

Le rôle du notaire espagnol

L’intervention d’un notaire espagnol est indispensable pour réaliser une acquisition immobilière en Espagne. Le contrat de vente, signé devant notaire, est un document public, authentique et irréfutable. C’est à dire que le notaire procure au contrat efficacité et force probante envers les tiers et toute autorité publique ou juridique, autant sur le fond que sur la forme.

Le notaire espagnol est chargé d’élaborer l’acte de vente en certifiant sa conformité, sa validité et de garantir la sécurité juridique.

Avant tout, le notaire vérifie l’identité, la capacité et la légitimité des parties de l’acte de vente et contrôle l’authenticité des documents annexés.

Il intervient également dans les dernières étapes du processus d’achat en chargeant un gestionnaire du paiement des impôts sur la transmission patrimoniale et l’inscription de la transaction au registre de propriété.

L’acheteur français a pour habitude que le notaire, dans le cadre d’une acquisition immobilière, encadre le processus de vente, analyse la situation de la propriété, objet de la vente, et le conseille sur ses propres intérêts. Cependant, en Espagne, le rôle du notaire est différent car c’est un officier de justice représentant l’Etat. En ce sens, il a une position impartiale sur la situation et ne protège donc pas les intérêts des parties de manière à ne favoriser ni l’acheteur, ni le vendeur. Sa fonction est d’assurer la conformité de l’acte de vente au regard de la loi.

C’est pourquoi, il est conseillé de se munir d’un avocat chargé de la protection de son acquisition. Aquit Legal est compétent pour sécuriser votre opération immobilière.

Le paiement du prix de vente lors d’une acquisition immobilière

En Espagne, le paiement du prix de vente diffère du mode de paiement français. Une pratique, qui peut perturber l’acquéreur français s’il n’a pas été prévenu de ces différences.

Si en France, le paiement de l’acquisition est versé directement sur le compte bancaire du notaire pour qu’ensuite, celui-ci le verse à sont tour sur le compte du vendeur, le jour de la signature de l’acte de vente; en Espagne, le notaire n’a pas pour habitude de recevoir le prix de vente. Le paiement se fait par chèque bancaire ou virement au nom et sur le comte du vendeur. Le notaire atteste alors du paiement dans l’acte officiel de vente.

C’est pourquoi, il peut être demandé à l’acquéreur français d’ouvrir un compte espagnol afin notamment de rassurer le vendeur par un chèque d’une banque qui lui ait connu, de faciliter la transaction bancaire et d’éviter que des frais de commission bancaire (souvent élevés) soient à la charge du vendeur.

Aquit Legal recommande que, dans le cadre d’un virement bancaire transfrontalier, tant sur le compte bancaire du vendeur ou sur le compte bancaire espagnol de l’acquéreur, il est très important d’assurer auprès de sa banque française, la traçabilité des fonds ainsi que d’identifier l’origine de ces fonds conformément à la loi de prévention de blanchiment de capital.

Le paiement des honoraires du notaire espagnol

En pratique, les honoraires du notaire sont à la charge de l’acquéreur. Ces honoraires sont à régler le jour de la signature de l’acte de vente.

Le montant des honoraires est fixé par la loi espagnole et ne peut être modifié. Dans le cadre d’une vente immobilière, les notaires doivent appliquer une échelle tarifaire qui varie selon le prix de vente de l’immeuble.

Il faut également rappeler qu’une fois l’acte de vente signé par les parties, le notaire charge un gestionnaire pour le paiement des impôts et l’inscription de la transaction au registre de propriété. C’est pourquoi, les honoraires du notaire, du centre de gestion, du registre de propriété ainsi que le montant des impôts sur la transmission de patrimoine (environ 10 à 12% du prix de vente de la propriété) sont évalués de façon approximative sous la forme d’une provision de fonds. Dans le cas d’une surélévation de ce montant, la différence sera remboursée à l’acquéreur lors de la remise du document officiel de l’acte de vente. Dans le cas d’une sous-élévation, l’acquéreur devra alors verser la différence. Cependant, la provision de fonds est toujours évaluée à la hausse pour éviter ce dernier cas.

Les autres intervenants permettant la protection d’une acquisition immobilière

Divers professionnels peuvent être amenés à intervenir lors d’une transaction immobilière, tel que l’agent immobilier concernant la négociation du prix de vente ou l’architecte pour le respect des normes urbanistiques par exemple.

Néanmoins, concernant la protection de son acquisition, l’avocat, expert en droit immobilier, est le professionnel le plus adapté. C’est lui qui assure la sécurité de l’opération en protégeant les intérêts de la partie qu’il défend. Aquit Legal peut vous accompagner dans toutes les étapes du processus d’achat immobilier. Il peut intervenir comme un négociateur, un intermédiaire ou un représentant de l’acquéreur français à l’acte de vente. L’avocat sécurise l’opération notamment par la rédaction du compromis de vente et par la coordination avec le notaire et révision de l’acte de vente. En effet, ce professionnel commence par l’analyse de la situation générale de l’immeuble afin de détecter et d’empêcher les risques qui pourraient survenir lors de la signature de l’acte de vente. Il vérifie également que la propriété n’est grevée d’aucune dette, impayé ou toute autre charge et obligation allant à l’encontre de l’acquéreur.

L’avocat peut également avoir un rôle de conseiller dans le domaine fiscal ou de succession pouvant être engendré par une transaction immobilière internationale. Une fois l’achat est finalisé, il est nécessaire d’assurer le bien, Aquit Legal dispose d’un collaborateur expert INOV Expat, un cabinet de courtage en assurances qui pourra vous conseiller et se charger de toute la gestion du contrat et des sinistres toujours en français.

Ainsi, le notaire et l’avocat, bien que différents, ont tous deux une fonction essentielle et complémentaire pour réaliser dans les meilleures conditions possibles une acquisition immobilière en Espagne. Aquit Legal peut vous assister dans votre acquisition en tant qu’avocat expert en droit immobilier et ainsi assurer conseil et protection dans votre langue maternelle.

Pour obtenir plus d’informations sur l’achat d’un bien immobilier et comment Aquit Legal peut vous aider, vous pouvez contactez Marine Fossé :

Email : marine.fosse@aquitlegal.com

Web : http://www.aquitlegal.com/es/french-desk

Web : http://www.avocat-france-espagne.com/

Adresse: Av. Diagonal 622, 2º1ªA 08021 Barcelona

Tel. (+34) 93 240 56 59

Fax. (+34) 93 209 60 15

L’achat d’un bien immobilier en Espagne : conseils

L’Espagne attire un grand nombre d’investisseurs étrangers prêts à s’installer et souhaitant acquérir un bien immobilier. Il est possible de se débrouiller seul, mais faire appel à des professionnels est conseillé.

Pour trouver son bien immobilier il est possible de se débrouiller seul, en passant par une agence ou en humant les annonces sur les divers sites proposant des biens immobiliers. Dans certains cas, cela peut être une solution rapide et permet d’avoir une idée en termes d’orientation, des prix du marché.

Cependant, il est fortement conseiller de faire appel à un avocat car celui-ci a un rôle essentiel dans la transaction immobilière et sa présence aura un impact positif non seulement à l’heure des négociations mais aussi en ce qui concerne la rédaction des actes, la présentation des divers documents, le contact entre les parties et la représentation du client.

Tout d’abord, il est primordial de consulter les registres officiels afin de connaître en détails la situation juridique et urbanistique du bien immobilier afin de s’assurer que tout est en règle et pouvoir acheter en toute sécurité. En effet, il faut vérifier s’il existe des charges sur le bien (impôts, successions ou autres) qui pourraient s’ajouter a posteriori au montant final de l’opération. De plus, il est nécessaire de connaître la situation urbanistique du bien afin de déterminer quelle est l’utilisation que la Propriété pourra en faire (qualification urbanistique) et aussi, savoir si des travaux sont à réaliser ou dans le cas de la demande d’une quelconque licence, connaître sa compatibilité avec le bien en question.

Ensuite, vient l’heure de prendre contact avec la partie vendeuse et d’entamer les négociations. Dans cette phase de l’opération, l’avocat représente la figure qui met en relation les diverses personnes impliquées dans l’affaire immobilière (les parties, les représentants des parties, l’administration, le notaire et l’architecte ou le constructeur si besoin). Il rédige également les documents plus ou moins formels inhérents à l’achat dudit bien immobilier. En effet, dans certains cas, une LOI (letter of intent) est recommandée dans le cadre de la « prise de contact » avec le vendeur et la « réservation » du bien. Par la suite, il est obligatoire de rédiger le compromis d’arrhes en s’assurant que les clauses nécessaires à la protection des intérêts des acquéreurs ont été insérées. Il faut être attentif au montant des arrhes car celui-ci ne dépasse pas, en principe, 10% du prix de vente final.

Enfin, il ne reste plus qu’à signer l’acte d’achat-vente chez le notaire, et voilà, vous êtes propriétaire.

Focus sur l’imposition liée à ce type d’acte :

Voici une présentation succincte des différents impôts applicables lors de l’achat d’un immeuble :

TVA: Cet impôt concerne les immeubles de “Nouvelle Construction” provenant d’un promoteur ou d’une entité bancaire. Ceux-ci seront imposables à hauteur de :

-> 21% lorsqu’il s’agit de terrains et de propriétés commerciales. Dans le cas où l’achat serait effectué par un professionnel de l’activité immobilière, le taux de 21% serait appliqué.

->10% sur le prix de vente lorsqu’il s’agit d’une propriété de résidence (id est, maison, villa, appartement etc).

TPO (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales Onéreuses) : À présent, le taux correspond à 10%.
AJD (Impôt sur les Actes Juridiques Documentés) : correspond à 1% du prix de l’achat.

Ce document est fourni à titre d’orientation par Esti, notre blogueuse freelance, dans le cadre de l’exercice de sa profession d’avocate. Il est nécessaire de l’adapter en fonction du cas en l’espèce afin de préciser l’analyse juridico-fiscale.